莆田市国土资源局关于2017年城镇基准地价更新的政策解读

      发布时间: 2018年01月10日 16:21:00     浏览量:{{ pvCount }}     【字号:    

  根据《省委办公厅、省政府办公厅关于进一步规范经营性房地产用地出让工作的意见》(闽委办发〔2014〕18号文) “基准地价原则上每二年更新一次,并根据市场变化适时进行调整”,及《福建省国土资源厅关于抓紧做好基准地价修订更新工作的通知》(闽国土资综〔2017〕58号文)精神,要求各地更新 2017年城镇基准地价。我市现行的基准地价是2016年3月公布实施,但基准日为为2014年6月30日,至今已三年多,本次《城镇基准地价》全省统一设定的基准日为2017年1月1日。近年来,随着我市经济的发展,城镇基础设施配套投入不断加大,交通运输日益完善,房地产建设项目不断增加,城市景观明显改善,各城镇的土地级别和价格也发生了巨大变化。现使用的基准地价已不适应使用要求,应适时进行调整,并及时向社会公布。现将解读说明如下:   

  一、基准地价更新的必要性   

  2017年2月24日,福建省国土厅下发了《关于抓紧做好基准地价修订更新工作的通知》(闽国土资综〔2017〕58号),要求各地务必高度重视这项工作,加快进度,于今年10月前全面完成基准地价修订更新任务。从各城镇的发展来看,主要有以下变化:   

  中心城区完成延寿西路、九华路、玉湖路等一批市政道路建设,城市框架进一步拉开,居住环境进一步改善,除西面受凤凰山的制约外,其他三个方向均有很大发展,城北沿荔涵大道、荔园路往西天尾方向延伸,有地壹广场、三迪创富广场、安特国际中心、正鼎北戴河等项目;城东是这几年大热点,主要沿荔园路向南北延伸发展,新楼盘有保利香槟国际、左岸蓝湾、欧氏臻城、美荔中心、凯天国际等;城南片区有正荣财富中心、联创国际广场、金海湾中心等。此外,除了市中心的文献(步行街)广场、正荣时代广场外,在外围万达广场和万科玉湖新城等新兴城市综合体逐步发展,带动了其所在区域的发展,也整体提升了城市的品位与档次。   

  涵江区通过不断完善城区路网格局,实施公园西路、六一西路、塘北新街、卓坡西路建设,完善旧城西区(塘北片区)路网,带动该片区的开发建设。打通新涵大街、人民街与荔涵大道相接,构筑北部新区路网格局,促进城区中心向北延伸。房地产开发方面,这几年新建及在建的项目主要有恒润御景、凯旋天下、武夷家园、骏乘名门、蔚蓝国际、飞旋塘宁湾、华永天澜城、骏乘亿发城、皇家庭院、涵城领域、蓝宝湾等。   

  秀屿区城市路网日趋完善,城港大道、荔港大道、沁峤路一期、港城大道、清塘大道等建成通车。房地产逐步发展,中晖房地产、豪世家园、泰安汇景园、正鼎明珠、恒杰港湾豪郡、鑫和书香苑等一批大型房地产项目有序推进。   

  此外,各乡镇也有不同程度的发展,如西天尾,受中心城区的影响,城乡差距逐渐缩小;黄石、新度随着火车站、物流园的规划建设,城镇范围进一步扩大,房地产市场也日益发展。   

  综上所述,这些因素使我市各城镇的土地区位条件和地价水平发生了明显变化,原有的土地级别及基准地价已不能完整地反映我市当前的土地市场,无法满足土地资产管理的需要,不能很好地起到指导市场的作用,需要进行更新调整。   

  一、工作范围   

  本次基准地价修编工作范围涵盖我市三个中心区(城厢荔城所在的中心城区、涵江中心区和秀屿中心区)、湄洲湾北岸经济开发区(含山亭、忠门、东埔)、中心火车站片区、湄洲岛和十五个主要乡镇(华亭、灵川、东海、黄石、西天尾、新度、北高、江口、梧塘、萩芦、东峤、埭头、南日、东庄和月塘)。   

  二、工作内容   

  本次基准地价修编在城镇土地级别调整的基础上进行,主要内容包括:莆田市三个中心区土地级别调整与基准地价更新,湄洲湾北岸经济开发区、火车站片区、湄洲岛和十五个主要乡镇基准地价修订更新,编制基准地价修正体系,开展基准地价更新相关专题研究,完善基准地价成果应用方案,建立基准地价空间数据库等。   

  与上一轮基准地价修编成果相比,2017年莆田市城镇基准地价更新的工作内容主要变化如下:   

  1、根据2017年11月最新公布的《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)对用地类型进行归类,并将娱乐用地归入商服用地二级类。   

  2、商服用地二级类中,增加了不可分割销售商务金融用地基准地价,按其所对应的可分割销售商务金融用地基准地价的0.7倍计算;增加了不可分割销售农产品批发市场用地基准地价,按其所对应的批发市场用地基准地价的0.65倍计算。   

  三、与上轮成果比较   

  (一)新旧基准地价内涵比较   

  与上一轮基准地价相比,内涵方面的变化主要是将娱乐用地归入商服用地二级类,详见表1。   

  表1  新旧基准地价内涵比较表   

内涵项目 

新基准地价 

原基准地价 

用地类型 

商服(含娱乐)、住宅、 

工矿仓储、其他类型 

商服、住宅、工矿仓储、 

其他类型(含娱乐) 

土地使用 

权年期 

商服40年、住宅70年、 

工矿仓储和其他类型50年 

商服40年、住宅70年、 

工矿仓储和其他类型50年 

表达形式 

商服用地:路线价、级别价; 

住宅、工矿仓储用地:级别价 

其他类型:级别价 

商服用地:路线价、级别价; 

住宅、工矿仓储用地:级别价 

其他类型:级别价 

开发程度 

城区:五通一平 

乡镇:五通一平 

城区:五通一平 

乡镇:五通一平 

容积率 

商服用地2.5(商服路线价1.0) 

住宅用地2.5 

工矿仓储用地1.0 

商服用地2.5(商服路线价1.0) 

住宅用地2.5 

工矿仓储用地1.0 

评估期日 

2017-1-1 

2014-6-30 

     

  (二)新旧基准地价分析比较(详见表2)   

  1、工业用地   

  莆田市于今年3月1日起实施征地区片综合地价,各类用地的征地补偿标准均有不同程度的提高,如:水田每亩提高0.5万元,旱地每亩提高1.25万元,未利用地每亩提高1.56万元,但考虑当前经济下行的压力,因此各城镇工业用地基准地价均保持上轮水平未增长。   

  2、住宅用地   

  (1)中心城区:平均增幅42%,增幅范围为31%~50%。   

  级别变化区域:①三级地北面扩大至泗华溪、八二一街,增加了康佳御景、凤达雅景豪园、立丰公馆、浅水湾陶源等区域;②四级地北面扩大至溪白片区,增加了联发电商未来城、欧氏领秀、荣华书院、云顶枫丹等区域;③五级地东面扩大至荔园东侧约650米的区域等。   

  (2)涵江城区:平均增幅29%,增幅范围为27%~33%。   

  级别变化区域:①二级地南面扩至延宁蓝宝湾;②三级地西面扩至涵港大道,增加了兴涵水都片区、涵江国际商贸城片区等,东面扩至塘宁湾;③四级地西面扩至涵港大道西侧约250米。   

  (3)秀屿城区:平均增幅3%,增幅范围为2%~4%;级别范围与上轮保持不变。   

  (4)其他城镇:平均增幅9%,其中增幅较大的乡镇为:西天尾26%,黄石17%。   

  3、商服用地   

  主要指商服用地路线价覆盖范围外的零售商业用地,级别范围与住宅用地一致。   

  (1)中心城区:平均增幅27%,增幅范围为17%~34%。   

  (2)涵江城区:平均增幅18%,增幅范围为16%~22%。   

  (3)秀屿城区:平均增幅2%,增幅范围为1%~3%。   

  (4)其他城镇:平均增幅6%,其中增幅较大的乡镇为:西天尾15%,黄石11%。   

  4、商服用地路线价   

  (1)中心城区:平均增幅为-1%,其中:①传统商业街道(如文献路、胜利路、梅园路、十字街等前21段)下调幅度为2%~16%,平均下调幅度为7%;②其他路段保持上轮水平不变。   

  (2)涵江城区:平均增幅为-0.1%,其中:①传统商业街道(如顶铺路、鉴前街、保尾路、商业城一期等前17段)下调幅度为2%~11%,平均下调幅度为5%;②上涨路段为:L65福厦路(新港桥以西)即保利城区域(42%)、L44塘北街北段(27%)。③新增L66人民街(福厦路以南),删去原L66苍口巷(已拆迁);④其他路段保持上轮水平不变。   

  (3)秀屿城区:平均增幅为-1%,其中:①传统商业街道(如旧街等前7段)下调幅度为5%~7%,平均下调幅度为6%。②其他路段保持上轮水平不变。   

  (4)其他城镇:平均增幅为-0.4%,其中:①黄石前9段下调幅度为2%~10%,平均下调幅度为5%;②西天尾、江口前3段下调幅度为4%~8%,平均下调幅度为6%;③埭头前2段下调幅度为6%~9%,平均下调幅度为7%;④其他路段保持上轮水平不变。   

  5、其他用地   

  包括商服用地二级类,公共管理和公共服务用地中的营利性新闻出版、教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育用地,交通运输用地中的营利性停车场用地等。其中北岸的一级餐饮、旅馆用地和一级教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育等用地每亩下调5万元,其他乡镇的教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育等用地每亩下调3万元,其他均保持上轮水平不变。   

     

相关链接